SCPI : de la pierre sans les locataires, mais pas sans risque
Par La rédaction — Actu patrimoine · Publié le · Mis à jour le
Acheter des parts d'un parc immobilier géré par des professionnels, encaisser des loyers sans gérer un bien. Le principe est simple. Les conditions de réussite le sont moins.
Une société civile de placement immobilier collecte l'argent de milliers d'épargnants, achète des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements, les loue, et redistribue les loyers aux porteurs de parts.
L'attrait, réel
Vous devenez propriétaire d'une fraction d'un ensemble de biens, sans emprunt à négocier, sans travaux à suivre, sans locataire à relancer. Le ticket d'entrée se compte en centaines d'euros là où un studio se compte en dizaines de milliers.
La mutualisation compte aussi : si un locataire part, l'impact est dilué sur des dizaines de biens. Un propriétaire unique, lui, encaisse le vide locatif en totalité.
Les contreparties, souvent survolées
Les frais d'entrée se situent fréquemment autour de 8 à 12 % du montant investi. Concrètement, la valeur de revente met plusieurs années à rattraper le prix payé. Une SCPI achetée pour être revendue dans trois ans est presque toujours une mauvaise opération.
La revente n'est pas garantie non plus. Vendre suppose de trouver un acheteur pour ses parts. En période de tension sur l'immobilier d'entreprise, ce délai s'allonge.
Enfin, la valeur des parts peut baisser. Plusieurs sociétés ont revu leurs prix à la baisse ces dernières années, après la remontée des taux d'intérêt et la transformation des usages de bureaux. Les épargnants qui pensaient détenir un placement stable ont découvert le contraire.
Ce qu'il faut regarder avant d'acheter
La composition du parc : bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel ne réagissent pas de la même façon aux cycles économiques.
Le taux d'occupation : la part des surfaces réellement louées. Un chiffre publié régulièrement, et parlant.
L'ancienneté et la taille de la société de gestion, ainsi que la répartition géographique. Une SCPI investie dans plusieurs pays européens ne dépend pas d'un seul marché.
La fiscalité, à ne pas découvrir après
Les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers, avec les prélèvements sociaux. Pour un contribuable fortement imposé, le rendement net peut être bien inférieur au rendement annoncé.
Acheter des parts à l'intérieur d'une assurance-vie change cette mécanique, avec d'autres frais et une liquidité différente. Cette comparaison mérite d'être faite avant de signer, pas au moment de la première déclaration de revenus.
